Die Preisentwicklung auf dem Karlsruher Wohnungsmarkt hat sich im vergangenen Jahr erneut seit 2017 abgeschwächt. „Das ist noch keine Stagnation oder gar eine Trendwende, aber der Anstieg ist gebremst“, kann Michael Mürle, Vorsitzender des Karlsruher Gutachterausschusses für die Ermittlungen von Grundstückswerten, über den aktuell vorgelegten Karlsruher Immobilienmarktbericht 2019 belegen, was auch bundesweit über den Immobilienindex in der Fachwelt so diskutiert wird.
Dabei ist das Angebot weiterhin knapp: 495 reine Wohnimmobilien wechselten in Karlsruhe 2019 den Besitzer. Seit fünf Jahren liegt damit die Anzahl der Kauffälle im Teilmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser um die 500. Bei den neuen und gebrauchten Eigentumswohnungen kamen im vergangenen Jahr mit 1.135 Kauffällen sogar neun Prozent weniger als 2018 auf den Markt. Und auch bei unbebauten Wohngrundstücken (115 Kauffälle) kamen weniger Bauwillige als in den Vorjahren zum Zuge.
Mit der Corona-Pandemie habe diese Entwicklung nichts zu tun, stellt Rüdiger Huck, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses klar. Denn in die Marktanalyse flossen die Kauffälle aus dem Jahr 2019 ein. Mit einem Wertumsatz von 149 Millionen Euro rückte Knielingen 2019 an die Spitze (Gesamt-Wertumsatz: 1,159 Milliarden Euro). Dazu trugen insbesondere Immobilienverkäufe auf dem ehemaligen Sportareal des VfB Knielingen (Am Sandberg) bei, und auch das neue Baugelände in der Maxauer Straße schlägt hier zu Buche.
Ein typisches Grundstück für das Familienheim kostete 295.000 Euro
Mit der fachlichen und differenzierten Aufbereitung des Marktgeschehens „besetzen wir ein sehr breites Spektrum für die Wertorientierung. Das macht den Karlsruher Immobiliensektor transparent und für viele Interessenlagen zugänglich“, betont Hucks Stellvertreter Marc-Simon Vetter. Da ist der Kaufinteressent, dem fürs Erste die Aussage genügt, dass ein typisches, rund 530 Quadratmeter großes Grundstück für das künftige Ein-/Zweifamilien-Haus in mittlerer Lage rund 295.000 Euro kostet.
Eigentumswohnung im Mittel bei 4.650 Euro pro Quadratmeter
Gut zu wissen auch, dass neue Eigentumswohnungen im Mittel bei 4.650 Euro pro Quadratmeter liegen. Dem auswärtigen Laien bietet sich mit den Vergleichsfaktoren ein guter Einstieg in den Karlsruher Immobilienmarkt. Auf die Vergleichswerte greifen neben Liegenschaftszinsätzen oder auch Sachwertfaktoren zudem Sachverständige gerne zurück, um die eigenen Werte zu überprüfen.
Überblick zu Büroraummiete
Im Bereich der Wirtschaftsimmobilien wurde die Kategorisierung angepasst, damit der Karlsruher Immobilienmarktbericht auf diesem Sektor für bundesweit Aktive vergleichbar wird. Die neue Struktur geht auf eine Initiative des Verbands der Immobilienwirtschaft ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) zurück, der sich auf Bundesebene für ein gemeinsames Verständnis einsetzt.
Fündig wird man in dem rund 100 Seiten starken Immobilienmarktbericht auch zum Thema Büroraummiete. Für das durchschnittliche Mietpreisspektrum für Büroraummieten bringt sich seit Jahren ein versiertes Mitglied des Gutachterausschusses mit großem Engagement ein, „daher können wir hier erneut eine fundierte Auswertung bieten“, so Vetter.
Für das neue Grundsteuermodell rückt der Bodenrichtwert in den Fokus. Für die automatisierte Berechnung der Grundsteuer leistet ein „belastbarer Bodenrichtwert einen wesentlichen Beitrag zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit der steuerlichen Bemessungsgrundlage“, informiert Huck. Künftig werde die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses differenziertere Bodenrichtwertzonen erarbeiten. Exemplarisch sei dies, so Huck, bereits für die Innenstadt im Rahmen einer Masterarbeit gemacht worden.
Neu: eigenes Kapitel für die steuerliche Grundbesitzbewertung
Zum „multifunktionalen Anwendungszweck“ der Markt-Analyse gehört erstmals auch ein eigenes Kapitel für die steuerliche Grundbesitzbewertung zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Marktdaten wurden so ausgewertet und klassifiziert, „dass sie in der Besteuerungspraxis von den Finanzverwaltungen sehr zweckmäßig und sachgerecht angewandt werden können“, ist sich Mürle sicher, „dass das Karlsruher Experten-Team hier beispielgebend ist.“
