In Zeiten der Verknappung ist vermeintlich alles gut. Auf den Karlsruher Immobilienmarkt übertragen heißt dies, dass die zur Wertbildung eigentlich relevanten Kriterien – wie die Lage – zunehmend bei einer Kaufentscheidung irrelevant werden.
Da sich die Rahmenbedingungen nicht wesentlich geändert haben, trieben 2018 die günstige Baufinanzierung und die Makrolage Karlsruhe die Preise nach oben, erläutert Rüdiger Huck, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Dies belegt der Immobilienmarktbericht 2018, den der Karlsruher Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten unter Vorsitz von Dr. Michael Mürle kürzlich beschlossen hat. Und: Betrachtet man die Baupreisindexreihen für Wohnungseigentum seit 2010, „dann ist bei den Weiterverkäufen zu erwarten, dass diese sich im Zehnjahrszeitraum bis 2020 verdoppelt haben werden“, so Hucks Kollege Marc-Simon Vetter. Im Schnitt kostete eine 70 Quadratmeter große Wohnung (Baujahr zwischen 1950 und 1974) um die 183.000 Euro.
Im Mittel rund 4.300 Euro pro Quadratmeter für neue Eigentumswohnung
Erfreulich bei alledem: 2018 sind 320 Wohneinheiten mehr als im Vorjahr auf den Markt gekommen. Am Plus von 1.361 (2017) auf 1.680 Objekte (2018) haben etwa Wohnungseigentum aus der Nordweststadt und Neureut oder auch der Nordstadt Anteil. Beim Erstverkauf von Wohnungseigentum mussten Käufer im Vorjahr im Durchschnitt rund neun Prozent mehr investieren.
Rund 4.300 Euro waren im Mittel für einen Quadratmeter zu bezahlen. Bis auf 6.300 Euro pro Quadratmeter geht die Spanne nach oben, wie die neu in den Marktbericht eingefügte Häufigkeitsverteilung zeigt.
Auswertung von Kaufverträgen sowie Fragebogen
Dabei sei die Wohnfläche selbst kaum noch preisbildend, Grundriss und Ausstattung jedoch haben steigernden oder mindernden Einfluss, so Rüdiger Hock. Eine Erkenntnis, die die Geschäftsstelle aus den Auswertungen der Kaufverträge und Fragebogen gewonnen hat. Mit dem Fragebogen bittet sie Käufer um weitere Informationen zum Erwerb der Immobilie. Ein Ergebnis ist die Ermittlung der Standardstufe, welche die Ausstattung der Objekte beschreibt. Das ist ein Ansatz, um zu kompensieren, „dass die Wertunterschiede, die bei einer klassischen Bewertung über Lage und Wohnfläche berücksichtigt werden sollten, gerade etwas aufgekündigt sind“, informiert Vetter. Bundesweit ist die durchschnittliche Wohnfläche von Neubauwohnungen übrigens zwischen 2011 und 2017 um elf auf 105 Quadratmeter gesunken. In Karlsruhe liegt dieser Wert rund zehn Quadratmeter unter dem Bundesschnitt. „Das könnte an einer Vielzahl von Faktoren liegen, verlässliche Aussagen für den Immobilienmarkt können daraus noch nicht abgeleitet werden“, so Huck.
Anschaulich haben die Immobilienmarktexperten Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren aufbereitet. Beispiel Liegenschaftszinssatz – eine Rechengröße im Ertragswertverfahren, die aussagt, wie wertig eine Immobilie ist. Plakativ dargestellt ist, wie Abweichungen bei der Restnutzungsdauer oder bei der Nettokaltmiete den Liegenschaftszinssatz beeinflussen. Die Sachwertfaktoren – erstmals getrennt für drei verschiedene Familienhaus-Typen – zeigen beispielsweise für Ein- und Zweifamilienhäuser: Bei einem Kaufpreis bis 870.000 Euro ist der Markt bereit, mehr zu zahlen als das Objekt eigentlich kostet. Huck: „Darunter können mehr Mitbewerber mithalten, das treibt den Preis.“
Mietpreisrichtwerte für Läden in der Fußgängerzone
Stolz ist Michael Mürle bei den „weiteren Grundstücksmarktinformationen“ auf die Mietpreisrichtwerte für Erdgeschossmieten in der City. Sie konnten aufgrund von Mieterhebungen im Rahmen einer Masterarbeit für einen „idealen Normladen“ angegeben werden. „Mit den Mitte bis Ende 2018 erhobenen Mieten verfügen wir für die Ende Juni anstehende Ermittlung der Bodenrichtwerte für die Innenstadt über ganz reale Daten“, dankte er allen Mietern, die mit ausgefüllten Fragebogen zu dieser aktuellen Datengrundlage beigetragen haben.
