Und: Erneut wechselten letztes Jahr weniger Immobilien den Eigentümer (2.272 Kauffälle im Vergleich zu 2016 mit 2.377 Kauffällen). Auf dem Immobilienmarkt bestimmt das – knappe – Angebot den Preis, der zusätzlich beeinflusst wird durch Faktoren wie Zinspolitik und individuelle Präferenzen. Das sind Kernaussagen, die sich aus dem Immobilienmarktbericht 2017 ableiten lassen. Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten hat den aktuellen Blick auf das Grundstücksmarktgeschehen in Karlsruhe letzte Woche unter Vorsitz von Dr.-Ing. Michael Mürle beschlossen und so Kaufinteressenten wie Fachleuten erneut eine fundierte Datenlage an die Hand gegeben.
Im Schnitt 165.000 Euro für 70 Quadratmeter Wohnungseigentum
Um rund fünf Prozent stiegen 2017 die Preise für bebaute Grundstücke. Den höchsten Zuwachs verzeichnete die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei den Weiterverkäufen von Wohnungseigentum (7,6 Prozent). Mit 1.050 Kauffällen entfiel knapp die Hälfte aller Kauffälle auf dieses WEG-Marktsegment. „Im Mittel lag der Kaufpreis für eine 70 Quadratmeter große Wohnung bei rund 165.000 Euro“, erläutert Marc-Simon Vetter von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Bei unbebauten Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser erreichte der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr rund neun Prozent.
Bei Erstverkäufen mussten Käufer im vergangenen Jahr im Schnitt 200 Euro mehr pro Quadratmeter bezahlen. Dabei zeigt sich bei den 106 Kauffällen mit einer Preisspanne von rund 2.800 bis knapp 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, dass die Lage immer unwichtiger wird. „Man kauft, wo man zum Zuge kommen kann“, so Rüdiger Huck, Leiter der Geschäftsstelle. Im Fünf-Jahres-Vergleich möchte der Gutachterausschuss künftig die Entwicklung für WEG wiedergeben. Aktuell heißt dies: Zwischen 2012 und 2017 legte der Preis bei Erstverkäufen um 23 Prozent, beim Weiterverkauf um 42 Prozent zu.
Auf rund 430.000 Euro taxiert der Gutachterausschuss ein gebrauchtes Reihenhaus mit Baujahr 2000 in mittlerer Lage. Dafür erhielt man rund 130 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 220 Quadratmeter großen Grundstück. Auch für den jüngsten Immobilienbericht hat der Gutachterausschuss für Wohnflächenpreise Vergleichsfaktoren berechnet. Um trotz geringer Kauffälle eine solide Grundlage zu erhalten, wurde die Preisentwicklung der letzten beiden Jahre herangezogen. Das bedinge, so Huck, einen aufwändigen Abwägungsprozess, um bei allen verfügbaren Daten deren zeitlich bedingte Einflüsse zu berücksichtigen.
Herausforderung „ruhiger“ Immobilienmarkt
Ganz generell sei ein „ruhiger“ Immobilienmarkt eine Herausforderung für die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. „Rückläufige Kauffallzahlen machen uns mehr Arbeit“, betonen Huck und Vetter. Was zunächst wie ein Widerspruch klingt, erklärt sich jedoch durch die – mangels Masse – erforderlichen „Stützungsmaßnahmen“, zu denen etwa Lagewertverfahren oder auch die Erhebung von Mieten gehören. „Um zu einer gesicherten Ergebnisfindung zu kommen, müssen wir mehr Aufwand betreiben“, heißt es hierzu von den Grundstücksmarktexperten.
Und so ist die Geschäftsstelle um jeden ausgefüllten Fragebogen von Käufern dankbar. Jeder neue Eigentümer wird von der Geschäftsstelle um Auskunft zu grundstücksrelevanten Aspekten gebeten. „Die Mitwirkung hilft uns enorm, unsere verlässliche Datenqualität auch in unwägbaren Immobilienzeiten aufrecht zu halten und belastbare Marktdaten zur Verfügung zu stellen“, so Vetter. Ein Eigenanspruch, von dem letztlich wieder alle Akteure auf dem Immobilienmarkt profitieren.
Spezieller werden die Informationen im Fachteil für Gutachter und andere Immobilienmarktexperten mit Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten. Und auch die Fortschreibung der Büromieten findet sich hier.
Für 2018 wird ein ähnlicher Preisanstieg erwartet
„Für 2018 gehen wir von einem ähnlichen Preisanstieg wie 2017 aus“, gibt Huck eine Einschätzung zum aktuellen Immobilienmarkt. Etwas entspannter könnte es möglicherweise werden, wenn größere Projekte auf den Markt kommen. Viele von ihnen seien bereits auf unterschiedlichen Ebenen angestoßen, aber noch nicht in der Umsetzung. Das gilt etwa für Vorhaben, die über das Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) realisiert werden. Hier seien schon mehrere Grundvereinbarungen getroffen worden. Die jeweiligen Projekte seien jedoch noch in der Planungsphase und noch nicht als Wohnungen auf dem Markt.
Erhebung zu Ladenmieten
Zum Schluss lenkt Nicolas Schruff von der Industrie- und Handelskammer Karlsruhe im Immobilienmarktbericht 2017 den Blick auf strukturelle Veränderungen des Einzelhandels und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Wie sich die innerstädtischen Ladenmieten seit der letzten Umfrage 2011 verändert haben, ist auch eine Fragestellung, der der Gutachterausschuss seit März mit einer Erhebung im Einzelhandel nachgeht. Die Daten dienen der Überprüfung der Bodenrichtwerte. Diese sind mit neuem interaktivem Web-Angebot (s. Links) jederzeit mit verbesserter Suchfunktion recherchierbar. Die aktuellen Ladenmieten sind zudem für die anstehende Sanierung Innenstadt-Ost von Interesse.
Immobilienmarktbericht ist online
Der Immobilienmarktbericht kann online (s. Links) eingesehen werden. Die Druckausgabe kostet 50 Euro, die pdf-Version 40 Euro.
