Konkurrenz durch Privatvermietungen?

Wohnen auf Zeit und Privatvermietung wurden in Karlsruhe untersucht. Foto: cg

Wohnen auf Zeit und Privatvermietung wurden in Karlsruhe untersucht. Foto: cg

Gutachten untersucht Auswirkungen auf Hotelmarkt und Wohnungsmarkt in Karlsruhe.

Die Ergebnisse des Gutachtens „Analyse und Bewertung des Marktes Wohnen auf Zeit und Privatvermietung in Karlsruhe 2017“ wurden Ende Mai dem Hotel- und Gaststättenverband (Dehoga) sowie dem Ausschuss für Wirtschaftsförderung vorgestellt.

Bürgermeisterin Gabriele Luczak-Schwarz erläuterte, dass das wichtigste Ziel des Gutachtens eine quantitative und qualitative Analyse des Marktes „Wohnen auf Zeit“ und „Privatvermietung“ in Karlsruhe war und aufgezeigt werden sollte, ob und welche Konkurrenzsituation sich für die Hotellerie und den Wohnungsmarkt in Karlsruhe ergibt.

Wahrnehmbare Konkurrenz für klassische Hotellerie

Derzeit werden im Karlsruher Stadtgebiet 251 Privatunterkünfte als ganze Unterkunft (107), Privatzimmer (133) oder Gemeinschaftszimmer (11) über mindestens 20 verschiedene Internetplattformen wie Airbnb, Bedandbreakfast.eu, flat4day.com etc. von privaten oder kommerziellen Anbietern vermarktet und auch in signifikantem Maße vermietet. Räumlich sind sie auf das ganze Stadtgebiet verteilt, allerdings mit einem Schwerpunkt von 62 Prozent in der Innenstadt sowie den angrenzenden gründerzeitlichen Stadtteilen Ost-, Süd-, Südwest- und Weststadt. Die Preise sind niedrig und mit dem Niveau der günstigsten 2-Sterne-Hotels in Karlsruhe zu vergleichen.

Die Übernachtungsgäste sind dabei keineswegs nur Privatleute (40 bis 45 Prozent), sondern bereits zu einem Drittel Geschäfts- oder Messereisende, zu 10 Prozent Studierende/Praktikanten und zu 10 Prozent Wohnungssuchende. In Zeiten von Engpässen (etwa bei Messen und Kongressen) wird zunehmend auch von Geschäftsreisenden auf diesen Markt ausgewichen. Außerdem nimmt die Zahl der Buchungen über die Portale stetig zu.

Das derzeitige Angebotsvolumen, in Betten umgerechnet, ergibt die Bereitstellung von 500 – 750 Betten im gewerblichen Beherbergungssektor, das heißt, diese Privatunterkünfte bieten 7,5 bis 11,2 Prozent der Betten der Karlsruher Hotellerie noch zusätzlich an. Umgerechnet auf Übernachtungen ergeben sich 36.000 bis 45.000 Übernachtungen pro Jahr, die den wirtschaftlichen Betrieb von 1 bis 2 Hotelbetrieben mit 80 bis 100 Zimmern erlauben würden, beziehungsweise derzeit einen Anteil von 3,3 bis 4,1 Prozent der 1,1 Millionen Karlsruher Übernachtungen im Jahr ausmachen. Dieses Volumen sei noch keine scharfe, jedoch schon wahrnehmbare Konkurrenz für die klassische Hotellerie.

In Zukunft wird nach Einschätzung der Gutachter die Konkurrenzsituation zur klassischen Hotellerie als auch zum Wohnungsmarkt weiter zunehmen. Die Prognose 2030 geht, konservativ gerechnet, mit jährlichen Steigerungsraten von 5 bis 8 Prozent pro Jahr von dann 473 bis 683 Privatunterkünften und einem Privatunterkunfts-Übernachtungsvolumen von rund bis zu 122.000 Übernachtungen aus, was in 2030 einem Anteil von etwa 8 Prozent aller dann Hotelübernachtungen in Karlsruhe entspricht. Die Konkurrenz zur klassischen Hotellerie wäre damit spürbarer.

Wohnen auf Zeit

Außerdem werden über Internetportale Wohnungen und Appartements auf Zeit beworben, zumeist mit einer Mietmindestdauer von einem Monat oder mehr. Das sind in Karlsruhe aktuell 114 vollmöblierte Wohneinheiten sowie 64 möblierte Studenten-WG-Zimmer. Diese werden derzeit von 17 Internetportalen - wie immonet, immowelt, studenten-wg, homecompany - Wohnen auf Zeit angeboten. Genutzt werden sie nicht nur von Privatpersonen, Studierenden und Wohnungssuchenden, sondern auch von Geschäftsreisenden für Longstays. Die angebotenen Wohnungen/Appartments sind relativ gleichmäßig auf das Stadtgebiet verteilt, während die WG-Zimmer häufig in der Oststadt (20 Prozent), in der Innenstadt (12 Prozent), Weststadt, Neureut und Durlach (je 9 Prozent) liegen.

Die Konkurrenzsituation zwischen „Wohnen auf Zeit“ und der klassischen Hotellerie ist für die Zielgruppe der Geschäftsreisenden, der Messe-, Kongress- oder Tagungsreisenden sowie der Privatpersonen als sehr gering einzuschätzen, da meist Mindestmietzeiten von einem Monat Bedingung sind. Lediglich für Longstay-Geschäftsreisende ist der Aufenthalt hier günstiger als in der Hotellerie, bei gleichzeitig höherem Komfort und damit Konkurrenz bei dieser Zielgruppe. Die Konkurrenzsituation zum Wohnungsmarkt für Studierende, Auszubildende sowie allgemein für Singlehaushalte ist mit 114 Wohneinheiten und 64 WG-Zimmern zwar im Vergleich zu allen Einzimmerappartements und WG-Zimmern in Karlsruhe noch relativ überschaubar, dennoch entspricht dieses derzeitige Volumen in etwa dem Zimmerangebot von einem Studierendenwohnheim. Auch hier kann es zu einer Ausweitung des Angebots im nächsten Jahrzehnt kommen.

Bürgermeisterin Luczak-Schwarz betonte, dass die mögliche Ausweitung dieser Angebote in den nächsten Jahren genau beobachtet werde und gegebenenfalls Schritte zur Eindämmung eingeleitet würden. „Wir wollen weder nennenswerte Konkurrenz zu unserer Hotellerie zulassen, noch den ohnehin engen Wohnungsmarkt für Studierende und Auszubildende weiter wachsendem Druck ausgesetzt sehen.“ Luczak-Schwarz ermunterte die Hotellerie aber auch, „dem Trend mit eigenen Überlegungen und innovativen Angeboten zu begegnen“.

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