Mit nüchtern-erfahrenem Blick auf die Kauffälle 2014 sowie weiterer Analyse des Marktgeschehens stellt der Karlsruher Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstrückswerten in seinem Immobilienmarktbericht 2014 fest: Die Kauffälle sind im Vergleich zum Vorjahr um 21 Prozent (von 3.187 auf 2.510) zurückgegangen. Dies entspricht einem historischen Tiefstand - letztmals wechselte Mitte der 1980er Jahre weniger Eigentum den Besitzer. Der Wertumsatz fiel um 20 Prozent. Durchweg rechnen die Experten für das erste Halbjahr 2015 mit Kauffällen auf gleichem Niveau - bei leicht ansteigenden Preisen.
Von einer kurzzeitigen Delle geht der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Dr.-Ing Michael Mürle nicht aus: „Für eine Erholung der Entwicklung auf dem Immobiliensektor fehlt es an ausreichendem Angebot“. Die vermehrte Nachfrage durch den Bevölkerungszuwachs und die Attraktivität Karlsruhes als Wohn- und Wirtschaftsstandort sowie dem Vertrauen in eine sichere Wertanlage Immobilie wird dies in absehbarer Zeit nicht kompensieren können, fügt der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Rüdiger Huck, an. Das 2014 vom Gemeinderat beschlossene „Wohnraumpaket“ - das Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) und Karlsruher Innenentwicklungsprogramm (KAI) - wirke sich auf dem Markt noch nicht nachweisbar aus.
Ein rund 270 Quadratmeter großes Reihenhausgrundstück wurde 2014 für rund 460 Euro/Quadratmeter veräußert. Für ein gebrauchtes Reihenhaus (Baujahr 1983) in mittlerer Lage mussten Erwerber rund 360.000 Euro anlegen - und erhielten dafür im Durchschnitt 130 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 268 Quadratmeter großen Grundstück. Für dieses „Standardprodukt“ sind die Preise mehr als im Segment der Ein-/ Zweifamilienhäuser nach oben gegangen, so Huck.
Mehr Raum hat der Gutachterausschuss den Wohn- und Geschäftsgebäuden mit Häufigkeitsverteilung und Qualitätsparameter gewidmet, da dies in Karlsruhe ein wahrnehmbares Marktsegment geworden sei, so Hucks Kollege Marc-Simon Vetter. Ludwig-Erhardt-Allee und Brauerstraße seien hier die Adressen.
Der Vergleichswert für eine 72 Quadratmeter große Eigentumswohnung liegt bei rund 140.000 Euro. Aktuell überarbeitet wurden hier die Durchschnittspreise abhängig von Wohnfläche und Baujahresklassen - ideale Richtschnur für Kaufinteressierte.
Kaufentscheidung nicht nur von „harten Fakten“ abhängig
Was Marktransparenz und Wertermittlung nicht einfacher macht, ist der Umstand, dass neben harten Fakten zunehmend andere Parameter für die Kaufentscheidung herangezogen werden, erklärt Huck. In Niedrigzinsphasen sind Immobilienpreise finanziell leichter darstellbar, auch höhere Preise können dem Vergleich mit dem Mietobjekt standhalten. Einzelne Kaufpreise seien hierbei durch die Decke geschossen, was sich wohl nur mit Liebhaberpreisen bei gleichzeitig begrenztem Angebot erklären lässt, so Huck. Der Gutachterausschuss will mit zusätzlich aufbereiteten Informationen zur sachlichen Abwägung beitragen. Etwa mit der sogenannten Boxplotdarstellung für den Weiterverkauf von Wohnungseigentum. Die Auswertung lässt auf den ersten Blick erkennen, in welcher Preisspanne die Hälfte der ausgewerteten Daten liegen - und wie weit davon entfernt die „Ausreißer“ liegen.
Wer richtig in die Tiefen der Bewertung einsteigt, findet wie gewohnt die erforderlichen Daten für die Wertermittlung. Überarbeitet wurden hier die Indexreihen. Dank erfreulich hoher Rücklaufquote bei den von der Geschäftsstelle für manchen Kauffall versandten Fragebogen an Erwerber sei die Datenlage ausgesprochen gut, bedankte sich Mürle bei den Auskunftsgebern.
Marktbericht bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
„Es lohnt sich, nicht übereilt zu handeln“, sind sich die Experten der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einig. Die vermehrt grafische Darstellung im Marktbericht solle den Zugang für Laien fördern. Gut angelegtes Geld ist nach seiner Überzeugung die 150 bis 200 Euro für die Auskunft aus der Kaufpreissammlung. Hierfür bekommt man anonymisierte Preise von Vergleichsobjekten - ohne Liebhaber-, Eil- oder sonstiger ungewöhnlicher Aufschläge.
Der Marktbericht ist eingestellt im Netz (s. Links – Druckausgabe 50 Euro, PDF 40 Euro). Gegen Ende Mai 2015 findet sich dort eine weitere Neuheit - Lagequalitäten für Wohnen, vornehmlich zur Ermittlung für Bodenrichtwerte. „Gewicht“ bekommen die Einstufungen dadurch, dass in einer Projektarbeit insgesamt acht Gutachter parallel nach vorgegebenem Zielbaumschema ihr Votum abgegeben hatten.
Informationen erteilt die Geschäftsstelle unter der Telefonnummer 0721 / 133-3092, E-Mail: gutachterausschuss(at)karlsruhe.de.
