Vor 50 Jahren entstanden die ersten Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten. Die unabhängigen Gremien sollten für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen. Auch der Ende 1961 eingerichtete Karlsruher Gutachterausschuss hat es sich seitdem zur Aufgabe gemacht, mit der Auswertung von Grundstücks- und Immobilienverkäufen marktrelevante Daten zur Verfügung zu stellen. Und hat seine Feinauswertung seitdem auch entsprechend der gestiegenengesetzlichen Anforderungen stetig verbessert.
Im Jubiläumsjahr wartet der kürzlich vom Gutachterausschuss beschlossene „Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2010“ daher nicht nur mit der gewohnt fundierten Auswertung des Marktgeschehens sowie den Trends für die Karlsruher Teilmärkte auf. Erstmals gibt es mit den Vergleichsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder auch den Erstverkauf von umgewandelten Mietwohnungen ein einfaches Instrument zur Abschätzung eines Immobilienwertes. Die Datenbasis für den Marktbericht war umfangreich, denn 2010 wurden knapp 3.600 Kauffällen mit einem Wertumsatz von rund 943 Millionen Euro abgeschlossen - nur 1993 (rund 4.400 Kauffälle) weist die seit 1980 geführte Statistik mehr Immobilienverträge auf. Die Analysen des Gutachterausschusses fließen auch in Einzelgutachten ein, die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für unbebaute und bebaute Grundstücke beantragt werden können. „Hier nimmt der Ausschuss den Marktwert einzelner Immobilien in den Fokus“, informiert Dr. Michael Mürle, Vorsitzender des Gutachterausschusses. Dabei könne man sicher sein, ein fundiertes Gutachten von größtmöglicher Objektivität zu erhalten. Das garantiere allein schon die gemeinsame Entscheidungsfindung der beteiligten Gutachter des Sachverständigengremiums.
Den häufigen Besuch beim Notar im vergangenen Jahr erklärt sich Mürle auch damit, dass Investoren vermehrt auf Karlsruhe aufmerksam werden. Eine Rolle spiele sicher, so Mürle, dass Interessenten im Zentrum der TechnologieRegion Karlsruhe einen guten Wirtschaftsstandort sehen. Und: Gerade das große zentrale Baugebiet in der Südstadt-Südost sei zum richtigen Zeitpunkt auf den Immobilienmarkt gekommen.
Leicht rückläufig waren 2010 die Preise für Baugrundstücke. Der durchschnittliche Preis für ein rund 225 Quadratmeter großes Reihenhausgrundstück in mittlerer bis guter Lage lag bei rund 85.000 Euro, wer in ähnlicher Lage ein Ein- bis Zweifamilienhaus bauen möchte, musste für den Quadratmeter mit einem Bodenpreis zwischen 340 und 380 Euro rechnen. Für ein typisches rund 40 Jahre altes Ein- und Zweifamilienhaus - gelegen in mittlerer Lage auf einem rund 500 Quadratmeter großen Grundstück - analysierten die Gutachter einen Durchschnittspreis von 360.000 Euro. Ein 30 Jahre altes Reihenhaus war auf rund 250 Quadratmeter Grundstücksfläche für etwa 280.000 Euro zu erwerben. Den größten Anteil am Immobilienmarkt haben Eigentumswohnungen - in mehr als zwei Drittel der Kauffälle wurden Verträge für Wohnungs- und Teileigentum abgeschlossen. Bei den neuen Eigentumswohnungen sind mit 519 Kauffällen im Vergleich zu 2009 (408) nicht nur deutlich mehr Objekte auf den Markt gekommen, hier ziehen nach Stagnation bis 2008 die Preise auch wieder an.
Als „Wertermittlung leicht gemacht“, bezeichnet Mürle die neue Möglichkeit, über Vergleichsfaktoren einen Schätzwert zu erhalten. In diese Modellrechnung für ein „genormtes Objekt“ haben die unabhängigen Gutachter alle zur Verfügung stehenden Daten eingespeist - und auch Ab- und Zuschläge für Abweichungen ausgewiesen. Mürle: „Wir haben die Ergebnisse über unsere vorhandenen Detailgutachten getestet - das Modell funktioniert bemerkenswert gut.“ Für sein Expertenteam seien die Vergleichsfaktoren in der Beratung ein sehr hilfreiches und auch für Laien nachvollziehbares Instrument, ist sich der Ausschussvorsitzende sicher. Als Beweis für das fruchtbare Zusammenwirken im Ausschuss nennt Mürle eine weitere Neuerung - die Mietspannen, die auf eine Datengrundlage des stellvertretende Ausschussvorsitzenden Dr. Gerhard Leute zurückgehen. Sie erlauben bei Wohnungen im Geschosswohnungsbau eine erste Orientierung. Abgerundet wird die Marktstudie mit Daten, die Experten für ihre Wertermittlung benötigen, etwa Bodenpreisindexreihen oder Aussagen zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von verschiedenen Immobilientypen.
Mit seinem umfassenden Datenfundus ist der Karlsruher Gutachterausschuss bestens gerüstet für einen weiteren Schritt - die Bestrebung von Vertretern der Gutachterausschüsse aller Bundesländer, künftig regelmäßig einen Immobilienmarktbericht Deutschland aufzulegen. Dieser soll mit bundesweit vergleichbaren Daten eine bislang eher schwierige überregionale Transparenz ermöglichen.
Der Marktbericht wird bis Mitte Mai ins Internet gestellt. Als Broschüre ist er für 40 Euro (pdf-Datei: 20 Euro) bei der Geschäftstelle in der Hebelstraße 21 zu bekommen.
